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Fitch afirma la calificación de bonos inmobiliarios de Green Tower

26 noviembre, 2018 • Finanzas

Fitch Ratings afirmó en ‘AA-(pan)’ las calificaciones nacionales de largo plazo de la emisión de bonos inmobiliarios serie A por US$40 millones y serie B por US$15 millones de Green Tower Properties, y le colocó la perspectiva de las calificaciones en Estable.

Las calificaciones contemplan la liberación de la garantía inmobiliaria y el pago final (ultimate) tanto del capital como de los intereses.

Según el reporte de Fitch los factores claves para esa decisión incluyen estabilidad de los flujos ya que la emisión está respaldada por el arriendo mensual pagado por algunas fincas del edificio MMG Tower que contienen derechos hipotecarios y anticresis. La administración del edificio enfoca sus esfuerzos en rentar grandes espacios a empresas multinacionales de alto perfil. Esta estrategia ha dilatado el proceso de arrendamiento; sin embargo, Fitch espera que la estabilidad del flujo de arrendamiento sea razonable dada la calidad de los inquilinos actuales y potenciales, y las características de los contratos, los que en su mayoría contemplan plazos de entre 5 y 10 años, e incrementos anuales del valor de arrendamiento acordado inicialmente.

Además sostiene que el activo que respalda esta transacción es MMG Tower, un edificio de oficinas ubicado en la Ciudad de Panamá. La torre cuenta con la certificación LEED Gold (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) y está considerado como uno de los edificios de oficinas más importantes de la ciudad. Fitch considera que la propiedad tiene características sólidas que ayudan a retener un mayor valor a lo largo del tiempo.

Fitch también pondera los niveles apalancamiento, señalando que  a septiembre de 2018 se han realizado tres pagos de capital de la serie A de la emisión; en el caso de la serie B no se ha realizado ningún pago dado que esta considera un único pago final de capital. De acuerdo con la metodología de tasa de capitalización (cap rate approach) de Fitch, que considera el flujo de caja calculado por la agencia sobre una tasa de capitalización de 9.74%, el precio del inmueble es de USD79,24 millones. Al considerar este avalúo, el saldo de los títulos en el mercado representa 67.52% del activo que respalda la emisión (LTV por loan to value). La cobertura del servicio de la deuda (DSCR por debt service coverage ratio), calculado con el flujo de caja de Fitch, dio como resultado una cobertura de 1.46 veces (x). 

La calificadora indica que la emisión se ha amortizado de acuerdo con el cronograma propuesto y los inquilinos han pagado el canon de arrendamiento de manera oportuna. Además, desde la última calificación los niveles de vacancia disminuyeron dado el arriendo de fincas nuevas. De igual forma, no se han observado cambios en los arrendatarios.  

Las calificaciones de los bonos podrían afectarse en caso de un deterioro significativo del activo subyacente. Una baja en los ingresos por el arriendo de los inmuebles o una reducción importante en el valor de los activos subyacentes, podrían derivar en una exposición mayor al riesgo de incumplimiento de la emisión o a una pérdida severa en la emisión. 

Por otro lado, un deterioro en la calidad crediticia de los socios podría afectar el respaldo sobre los montos requeridos para cumplir con el saldo mínimo en la cuenta de reserva. Asimismo, la posibilidad con que cuenta el emisor para liberar las garantías genera un limitante para el aumento de la calificación.

La emisión actual de bonos inmobiliarios es una obligación incondicional del emisor Green Tower, una sociedad anónima constituida con el propósito de desarrollar, construir y promover el proyecto MMG Tower ubicado en Costa del Este en Panamá. Los bonos están respaldados por el crédito general del emisor y garantizados por un fideicomiso de garantía. Este contiene derechos hipotecarios y anticresis sobre fincas del edificio MMG Tower y los flujos cedidos, derivados de los contratos de arrendamiento de dichas fincas.

Los recursos de la emisión fueron destinados para la cancelación total de la serie A de los bonos hipotecarios de Green Tower, emisión aprobada por la Superintendencia del Mercado de Valores mediante Resolución No. 497-13 de 29 de noviembre de 2013. El excedente se transfirió al emisor para el pago de otras obligaciones vigentes del mismo.

Los bonos inmobiliarios fueron emitidos en dos series: bonos inmobiliarios serie A y bonos inmobiliarios serie B, ambas series con plazo de vencimiento de 10 años contados a partir de la fecha de emisión. Los bonos inmobiliarios serie A pagarán su capital en línea recta, mediante 39 pagos trimestrales y un último pago por el saldo insoluto a capital en la fecha de vencimiento. Por su parte, los bonos inmobiliarios serie B pagarán capital al vencimiento. Las redenciones parciales se harán prorrata entre los bonos inmobiliarios emitidos y en circulación.

La transacción espera amortizar aproximadamente 35.45% de su deuda a través de los flujos derivados de los contratos de arrendamiento de las fincas que están hipotecadas al fideicomiso. El último pago a capital es por el 64.55% restante.  

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